Location: baisse des loyers de 0,1% selon l'Observatoire Clameur
On n'osait plus l'espérer! Les loyers baissent , selon l'Observatoire Clameur regroupant la majorité des professionnels de l'immobilier de la location (Century 21, Tagerim, Foncia, Seloger.com, UNPI, etc.). Et ce, pour la première fois depuis la création de cet Observatoire en 1999. Certes, le chiffre est pour l'instant symbolique, puisque l'érosion n'est que de 0,1%, et ne concerne que les deux premiers mois de l'année 2012.
Mais cela faisait longtemps que les locataires n'avaient plus connu ça. Même en 2009, alors que les prix des transactions avaient chuté, les locations avaient fait du surplace. Pour le reste, en moyenne, les loyers ont augmenté de 2,9% par an entre 1998 et 2012. Avec un pic en 2000 (+6,5%), en 2011 (+5,3%) et en 2004 (+5,1%). Plus proche de nous, les loyers avaient connu une augmentation plus raisonnable en 2011 (+1,6%) et en 2010 (+2,5%).
Au global, entre 2006 et 2011, les loyers dits "de marché", c'est-à-dire les loyers libres du secteur privé qui ne comptent pas les locataires déjà en place dont le loyer augmente en fonction l'IRL (indice de référence des loyers), ont progressé de 7,9%. Soit un peu moins que l'indice des prix qui a augmenté de 9,2% durant cette période et que le revenu disponibles des ménages (+15,8%).
Quelles sont les types de biens qui baissent le plus?
Comme toujours, la baisse moyenne masque des disparités entre les types de biens. Depuis le début de l'année, ce sont les petites surfaces qui baissent réellement, alors que les grandes surfaces se reprennent. Et l'on assiste à un véritable retournement de tendance. Ainsi, alors que les 5 pièces et plus avaient marqué le pas en 2011 (-0,3%), elle progressent à nouveau en février (+3,8%). Inversement, les studios avaient augmenté en 2011 (+2,7%) et sont en baisse en 2012 (-1,5%). Mais comme les petites surfaces constituent une large proportion des biens vendus, la moyenne est tirée vers le bas. Dans le détail:
- Studio et 1 pièce (T1): -1,5% à 444€ en moyenne
- 2 pièces: -0,4% à 566€ en moyenne
- 3 pièces: +0,9% à 677€ en moyenne
- 4 pièces: +1,7% à 798€ en moyenne
- 5 pièces et plus: +3,8% à 1086€ en moyenne
Dans le neuf, la tendance vers le bas est plus nette: le prix des loyers avaient déjà amorcé leur descente avec une érosion de 0,8% en 2011 et, depuis le début de l'année, une baisse de 1,6%. Alors que les loyers dans l'ancien ont gagné 2,9% entre 1998 et 2012, ceux dans le neuf n'ont progressé que de 1,2% sur la même période.
Quelles régions baissent le plus?
- Baisse d'environ 5%: Basse Normandie, Haute Normandie et Bas Limousin
- Baisse de 3%: Aquitaine
- Baisse de 1% à 2%: Bourgogne, Lorraine, Poitou-Charentes
- Evolution entre +0,5% et -0,5%: Champagne-Ardennes, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Franche-Comté, Pays de la Loire, Picardie, Rhône-Alpes.
- Hausse d'environ 1%: Alsace, Auvergne, Bretagne, Centre, Ile-de-France, PACA.
- Hausse de 2%: Nord Pas de Calais
Quelles villes baissent le plus?
Sur les 80 villes de plus de 60.000 habitants, 42 d'entre elles affichent une baisse des loyers, soit 52,5%. A titre de comparaison, elles n'étaient que 31,3% à baisser en 2011.
Les 10 villes qui baissent le plus en 2012:
Les 10 villes qui augmentent le plus en 2012:
- Niort: +9%
- Nanterre: +8,4%
- Courbevoie: +7,1%
- Versailles: +6,6%
- Brest: +6,2%
- Troyes: +5,2%
- Issy les Moulineaux: +4,2%
- Clermont Ferrand +4,2%
- Saint Denis: +4,1%
- Calais: +3,9%
Les évolutions dans d'autres grandes villes:
- Cannes: -3%
- Caen: -3%
- Le Havre: -2,7%
- Toulouse: -2,7%
- Bordeaux: -2,6%
- Dijon: -2,1%
- Neuilly dur Seine: -1,6%
- Saint Etienne: -1,4%
- Angers: -1,2%
- Montpellier: -1,2%
- Nice: -1,1%
- Poitiers: -1%
- Grenoble: -0,8%
- Marseille: -0,7%
- Strasbourg: -0,6%
- Paris: -0,6%
- Pau: -0,2%
- Lyon: 0%
- Nantes: +0,6%
- Aix en Provence: +0,8%
- Besançon: +1%
- Levallois Perret: +1,1%
- Tours: +1,2%
- Orléans: +1,3%
- Toulon: +2,2%
- Boulogne Billancourt: +2,3%
- Metz: +2,5%
- Lille +2,7%
- Avignon: +3,7%
Pourquoi les loyers baissent-ils?
Ce n'est pas une surprise: l'effet de la crise et la concurrence du nouveau parc locatif social dans certaines zones, selon l'Observatoire Clameur, provoque une augmentation du délai dit "de vacance", c'est-à-dire du délai avant de trouver un nouveau locataire. Ce délai a par exemple progressé en moyenne de 5,5% en Ile-de-France entre 2008 et 2011. Reste que l'augmentation du délai de vacance n'est pas, comme on pourrait le croire, directement corrélé avec les prix. Ainsi, c'est en Rhône-Alpes, en Lorrain et dans le Nord Pas de Calais où il a le plus augmenté. Or, cette dernière est la région ayant la plus forte progression des loyers en 2012.
Les autres facteurs de baisse sont, selon l'Observatoire, la détérioration du marché du travail, l'inquiétude sur le pouvoir d'achat, qui se traduisent pour une baisse de l'activité de 5,1%, soit "une perte de 80.000 logements à la location" si l'on considère une année pleine. On peut également ajouter les présidentielles qui sont généralement des périodes d'attentisme sur le plan immobilier. "Les candidats à une nouvelle location ont, dans ce contexte, marqué leur inquiétude : en choisissant de différer leurs projets de mobilité résidentielle, dès lors qu’il s’agit d’une mobilité choisie (amélioration des conditions de logement, choix d’une meilleure localisation, réduction des temps de transport …). Dans le cas d’une mobilité contrainte (séparation, mutation professionnelle, difficultés financières …), les marges de liberté des ménages restent en effet très limitées (voire inexistantes)" estime Michel Mouillard, maître de conférences à Paris X.
Concernant le type de bien, les 4 pièces et plus s'en sortent mieux que les autres car c'est dans ces grandes surfaces que les propriétaires effectuent le plus de travaux d'amélioration et d'entretien. Logique: le prix est plus élevé donc les locataires plus exigeants, moins nombreux et le coût des travaux plus vite amortis.
Pour Laurent Vimont, président du réseau Century 21, la baisse des loyers a une autre origine: elle est en grande partie due à la multiplication des logements en loi Scellier qui a renforcé la concurrence. "En province, pour la première fois depuis longtemps, les locataires ont eu le choix, explique-t-il au Huffington Post. Ils pouvaient trouver un bien au même prix et à surface identique dans le neuf et dans l'ancien. Sauf qu'en BBC (bâtiment basse consommation), les charges peuvent être jusqu'à cinq fois inférieures. Cela a permis à de nombreux locataires de rependre la main et négocier les loyers dans l'ancien".
Pourquoi n'a-t-on pas l'impression de voir les baisses?
Pour les villes où les loyers étaient déjà en baisse en 2011, la plupart des locataires ne voient pas concrètement la traduction de ces chiffres sur les vitrines des agences. Bien entendu, tout dépend d'abord de la ville, de la qualité du bien recherché, du quartier désiré, de la surface, etc. Sur l'ensemble de la France, la fourchette des loyers va ainsi de 1 à 15: entre un minimum à 3.5 €/m² et un maximum à 54.0 €/m².
Mais il existe également un effet statistique relevé par l'Observatoire Clameur. Alors que cet Observatoire constate le niveau des loyers à un instant T et le compare par rapport au mois ou à l'année précédente, sachant que le "parc" de locations libres peut différer, on a tendance à comparer l'évolution du prix entre deux locataires pour un même bien. Or, les locataires restent souvent plusieurs années dans le même appartement. Lors du changement de locataire, il y a donc un effet rattrapage puisque les loyers du marché augmentent généralement plus vite que l'indice de référence des loyers (IRL) sur lequel est indexé la revalorisation annuelle en cours de bail.
Ainsi, l'Observatoire a calculé que la variation entre deux locataires était d'environ +6% jusqu'en 2010, de +1,9% en 2011 et de +3,8% en 2012. Beaucoup plus que la variation annuelle (voir graphique ci-graphique). Il faut ajouter à cela que plus un locataire reste longtemps dans un logement, plus il est nécessaire d'effectuer des travaux à la sortie, ce qui renchérit ensuite le loyer.
Première Publication: 6/03/2012 10:14 Mis à jour: 6/03/2012 11:37